《物业管理条例》执法检查组副组长  徐怀生
2007年5月31日 

主任、各位副主任、各位委员：
　　物业管理行业是第三产业中逐步发展起来的一种新兴行业，积极扶持和大力培育物业管理行业的健康发展，对于促进我区经济发展，改善人民群众的生活和居住环境，拓宽社会就业渠道，维护社区和谐稳定，提高我区城市管理水平都具有非常重要的意义。根据区人大常委会2007年常委会会议及主任会议议题安排，自今年4月25日起，区人大常委会在全区组织开展了《物业管理条例》执法检查活动。
　　为了确保本次执法检查活动取得实效，区人大常委会于4月下旬成立了由常委会副主任刘英担任组长，有关方面负责人和部分人大代表参加的执法检查组，制定了详细的活动计划和方案，并通过各街道收集人大代表和广大群众对我区物业管理工作的意见和建议。5月下旬，区人大常委会主任费永远、副主任王有仁和执法检查组先后组织抽查了《物业管理条例》执法部门的台帐、实地考察了康盛花园、四季经典等小区，并听取了区房产局受区政府委托所作的关于《物业管理条例》贯彻执行情况自查的汇报，现将执法检查活动的情况报告如下：
　　一、我区贯彻执行《物业管理条例》的基本情况
　　国务院《物业管理条例》自2003年9 月颁布实施以来，在市、区相关部门的共同努力下，《物业管理条例》逐渐深入人心，我区物业管理行业得到了规范和发展。
　　一是积极开展学习宣传活动。利用培训班、外出考察、邀请专家指导等形式，分别组织全区各街道城建、民政分管领导和科室负责人以及物业管理企业负责人认真学习了《物业管理条例》及相关的法律法规，培训总人数达到220余人次，有效提升了行政部门管理人员与物业管理从业人员的政策和业务水平。同时，积极开展群众法规宣传，定期组织人员主动深入社区，以展板和咨询的方式，直接面对业主开展有针对性的宣传和咨询活动，提高了群众政策知晓度。
　　二是建立健全各项管理制度。成立物管行业联席会，并发挥其桥梁和纽带作用，在全区物管企业间形成了相互监督、资源共享、优势互补、公平竞争的良好局面。同时，对照行政许可法有关规定，进一步健全完善了物业管理相关工作制度，提高了物业管理执法工作的规范化、透明化程度。并在景明佳园和春江新城创建的“2+4”的新型社区管理模式，形成了较为成熟合理的经济适用房小区长效管理机制。
　　三是加强监督与管理工作。围绕物业管理企业贯彻执行《条例》情况、合同执行情况、收费标准执行情况、专项维修资金的归集与管理情况、公共建筑和公共设施专项使用情况、业主投诉及违规管理服务行为整改情况等进行定期督查指导。同时，投入巨资做好邓府山、康盛花园等小区的出新和基础设施完善工作，提升了小区的硬件条件和环境质量，并认真开展了创优达标活动和行业诚信自律活动，进一步增强了企业的创优意识，提高了企业的管理水平和服务水平。
　　四是积极指导业主大会筹备、换届及备案工作。三年来共指导玉兰山庄等15个小区成立了业主委员会，并做好四季经典、梅山等小区业委会改选和换届工作。同时建立快速调处工作机制，区政府分管领导和房产局负责同志多次深入一线协调处理物管纠纷，妥善处理了翠岛花城、花好月苑等小区业主与物管公司的矛盾，维护了业主合法权益，受到了广大业主的充分肯定和赞扬。
　　五是严格执行前期物业管理准入机制。严格贯彻落实前期物业管理招投标办法，对符合招投标的小区，一律通过公开招标方式选拔有实力的物管企业进行前期物业管理；对符合协议选聘的小区，则对选聘的物管企业实施严格的资质评审，并对物管合同的签订和实施情况进行跟踪检查，有效规范了前期物业管理市场。
　　二、执法检查过程中发现的主要问题
　　虽然我区《物业管理条例》贯彻执行情况总体良好，物业管理行业日趋规范，但是由于历史遗留问题和现实中的不规范现象，加之物业管理中涉及的相关利益主体较多，使得《物业管理条例》在贯彻实施中仍存在一些问题和矛盾。
　　一是《物业管理条例》的宣传工作广度和深度还有待加强。近三年来，虽然区政府及有关部门有计划地组织了行政管理人员、物业管理行业从业人员学习、宣传《物业管理条例》，但是对《物业管理条例》的宣传、贯彻工作还缺乏深度和广度。主要表现在还未引起全社会的重视，很多居民仍然习惯于计划经济体制下国家补贴、福利型的住房管理模式，缺乏对物业管理消费的正确认识，物业管理费收缴率普遍不高，导致企业难以保证服务的质量和标准，从而制约了我区物业管理行业的快速健康发展。
　　二是政府监管体系和力量有待完善和充实。目前，我区物业管理的行政主管部门为区房产局，负责物业管理职能的专职管理人员少，监管力量薄弱，政府的监管无法真正落到实处。同时，由于物业纠纷大多涉及业主、开发商、物业管理企业之间的矛盾，仅靠房产局的一家力量难以解决，迫切需要建立有效的物业管理疑难问题协调处理机制。
　　三是业主自我管理意识有待提高。由于业主、业主委员会自我管理和约束机制尚未形成，业委会委员中有的不能保证足够的精力和热情，有的缺乏相应的专业知识，有的则对业委会的地位、作用、权利和义务也不太清楚，从而导致业主委员会无论从经济实力、社会能力还是物业管理专业和法律知识等方面，都难以与开发商及物业管理企业相对称，维权能力普遍不足，难以有效维护广大业主利益。
　　四是开发商遗留问题较多。主要表现在：随意更改规划，占用绿地，增加容积率；开发商手续不全致使业主无法按时办理产权；因开发商工程规划设计、建设施工等问题造成房屋质量瑕疵；开发商没有兑现自身在物业管理方面的承诺引起业主不满。同时，由于部分物业公司与开发商的从属关系，导致小区物业接管验收没有按照国家的标准和要求进行，存在较多漏洞。
　　五是物业管理行业市场化程度不高。虽然房产部门在行业管理、创优评优工作以及行业招投标等方面做了大量工作，并拥有了1家一级资质、3家二级资质的优秀企业，但是由于物业管理行业市场化程度不高，有效竞争不足，难以实现规模经营，部分物业管理企业存在着资质低、规模小、专业人员少的情况。物管企业中有的服务意识差，服务水平不高；有的片面追求利润，重收费轻服务；有的非法占有公共设施的经营收益，行业的引导和规范力度仍需进一步加强。
　　三、几点建议
　　一是要进一步加强对《物业管理条例》的宣传工作。政府相关部门以及街道（社区）都要做好《物业管理条例》的宣传工作，要通过广播、电视、报纸等多种形式进行宣传，形成良好的社会氛围，提高业主和物业管理企业守法意识，使广大市民接受和支持物业管理工作的开展。
　　二是进一步完善物管行业监管体系。物业管理发展涉及到的物价、规划、公安、环保、城建、办事处等众多政府部门和单位，要改变房管部门一家唱独角戏的局面，要充分发挥社区、街道办事处和区级政府相关部门的职能作用，形成各司其职，齐抓共管、专业服务、民主管理和行政监督相结合的新的物业管理机制，进一步加大政府监管力度。
　　三是进一步加强对业委会的指导。多层次、多渠道、多方式对业主、业委会进行业务培训和正确引导，做好业委会的组建、换届和日常管理工作，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，使小区的物业管理走上健康发展的道路。同时，将业主的“自律自治”与居民的“民主自治”结合起来，将业主委员会纳入社区居委会的指导和管理体系，优化基层管理，真正帮助小区组建一支高素质、有信誉、依法行使职责的业委会队伍。
　　四是进一步规范开发建设行为。协助有关部门进一步加强开发企业违法行为查处力度，并与规划、设计、质监等部门共同做好新建住宅小区规划、验收工作，进一步加强对涉及物业管理的有关内容和物业管理方案的落实。同时，对于住宅小区的文化娱乐、商业设施的建设应采取相对集中并与住宅区分立的规划，避免油烟、噪音干扰，便于住宅小区维护秩序，减少物业管理纠纷。
　　五是进一步加强对物管行业的监督和检查。按照《物业管理条例》的规定要求，进一步做好物业管理企业的监督、指导和服务工作，加强对物业管理企业的资质管理，积极培育物业管理行业的市场竞争机制。引导和督促物业管理企业树立优质服务的经营理念，通过专业培训、技术技能培训，提高从业人员的职业道德水平、业务水平、技术水平，满足专业化物业管理的需求，提高整体服务水平。
　　以上汇报，如有不当之处，敬请主任、各位副主任、各位委员批评指正。