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区房产局局长 王尚喜
2007年5月 |
主任、各位副主任、各位人大代表：
我受区政府委托，向本次会议汇报贯彻执行《物业管理条例》自查情况（以下简称《条例》）。
《物业管理条例》是国务院规范全国物业行业管理服务行为的一部专门性法规，对促进物业行业发展，规范物业管理行为具有十分重要的指导意义。近几年，随着全区经济社会事业的快速发展，我区已建成商品房小区20个，经济适用房、中低价商品房小区4个，加上原建于七八十年代的福利型老旧小区8个，全区各类住宅小区总量已达47个，已有20个物管企业入驻本区进行管理服务，人民群众的生活居住条件得到极大改善。条例颁布以来，为抓好贯彻落实，加强物业行业管理，规范物业行业行为，切实维护广大业主的合法权益，在区委的重视支持下，在区人大的关心监督下，在市行业主管部门的指导帮助下，区房产局、相关街道和相关部门及所在社区做了大量工作，促进了物业管理政策的深入人心和物业行业管理服务的法制化、制度化、规范化。
根据区人大常委会[2007]12号文通知要求，区房产局等部门受区政府委托，重点围绕六个方面的贯彻落实情况，对条例颁布以来所做的工作进行了认真自查梳理，并结合我区实际，分析了存在的问题，提出了针对性整改措施。现将我区贯彻执行条例六个方面的情况、存在的主要问题与下一步改进措施分别汇报如下：
一、狠抓学习和宣传培训，为贯彻《物业管理条例》奠定坚实法规理念基础，努力营造良好的社会氛围
以学习宣传国务院、省、市物业管理条例（办法）为先导，努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。
1.强化学习培训，努力提高政策业务水平。让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。为此，一是加强了学习培训。在国务院《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时，区房产局均组织相关物业管理人员参加了全市培训，系统学习物管条例相关条款内容。回来以后，为深化学习，2004年5月，按照区政府统一部署，由区房产局牵头举办国务院物业管理条例和市物业管理办法学习培训班，各街道分管城建主任、城建科长以及辖区各物管企业的经理和部分业务骨干共60余人参加了学习培训，使各物管企业领导，部分骨干、各街道相关领导、科室负责人对物管条例的具体内容、运作程序、规范要求有了一个较为全面的了解。2006年3月，再次举办“房产政策与实务”封闭培训班，重点将我市新颁布实施的物业管理办法作为学习培训主要内容，房产局相关人员及物业管理人员共30人参加了培训，同月，再次举办了辖区各街道分管城建主任、分管民政主任、城建科长、民政科长和辖区各物业公司经理、业务骨干共60余人参加的全区性《市物业管理办法》学习培训班，分管区长亲自做了学习动员。 12月中旬，又面向全区各物管公司经理及管理人员共71人，举办了以“提升物业服务技能，提高品质管理要求”为主题的专题培训班。二是加强调研探讨。三年多来，由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理和指导水平。2006年7月，为开拓视野，学习先进管理服务经验，取长补短，促进全区物业管理服务水平的整体提高，组织全区物管公司负责人前往成都等地进行了参观学习和调研，取外地物管之长，补己之短，收到非常大的成效。
2.强化宣传，营造良好的社会氛围。一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。区政府责成区房产局发挥熟悉政策优势，把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释，争取工作的更大理解支持，赢得工作主动权。二是发挥媒体、期刊等优势做好群众的法规宣传。3年来，共印制发放《房产服务指南》2000余册，发放国务院、省、市物管政策汇编近千册，并利用房产政策进社区、走访群众评议人活动、悬挂宣传横幅、社区宣传栏张贴告示和区有线电视台广泛宣传物管政策等方法，不断扩大宣传面、知晓面，提高了群众的政策知晓度、知法守法意识和参与意识，为《物业管理条例》的贯彻执行打下了良好的群众基础。三是做好上门宣传指导工作。区房产局作为区物业管理的行业主管部门，相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区，经常采取主动上门、应邀上门的方式，开展贴近式服务，主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作，尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中，做了大量宣传和指导工作。
二、加强工作指导和矛盾调处，保障业主委员会正确履行职责，维护广大业主合法权益
重点指导符合条件的物业管理小区及时选举产生业主委员会和业主委员会正确履行职责，及时有效调处业主与物管、业主与开发商等各类物管矛盾和纠纷，最大限度地保障业主的合法权益，促进物业管理良性发展，逐步走上规范化、法制化运作轨道。
1.认真做好业主委员会成立指导和登记备案工作。业主委员会是对物业实施自治管理、代表和维护全体业主合法权益的组织，在物业管理活动中发挥着重要的参与和监督职责。一直以来，区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚持主动介入，提供全方位指导服务，发挥了积极作用。近三年，共指导雨麓苑、宁工新寓、凤翔山庄、康盛花园、邓府山、应天花园、德安花园、翠竹园、花好月苑、玉兰山庄等15个小区成立了业主委员会，指导四季经典、雨麓苑等小区改选和梅山小区换届选举了业主委员会工作，目前，正指导雨花西路16号、翠岛花城、雨虹雅苑、阅城国际、绿岛华庭等小区业主委员会成立筹备。对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。
2.及时调处各类物管纠纷矛盾，保障业主权益。针对物管纠纷矛盾多发，建立了一套快速调处工作机制，相关职能部门有关工作人员经常走访各物管小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物管纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。3年内，区房产局会同相关街道、相关部门妥善处理了宁工新寓、德安花园、翠岛花城、花好月苑、阅城国际、花神美境等一批物管小区具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷，处理了四季经典、雨麓苑等小区业主与业主委员会、新老业主委员会之间的矛盾纠纷，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社会效果。
三、加强审批监管，规范前期物业管理市场准入机制
根据《南京市物业管理办法》的规定，住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物管企业，当投标人少于3人或总建筑面积低于3万平方米、别墅面积低于1万平方米的，经区房产局批准，建设单位可以采用协议方式选聘物管企业，并签订前期物业服务合同。为贯彻此项规定，区房产部门严格审批程序，在收件资料收集齐全、审核收件各项手续完善的情况下，先后批准了安德新寓、枫情国度小区的协议选聘物管企业工作，并对确定物管企业进驻和物业管理服务合同签订情况实施跟踪，使前期物业管理市场准入机制得到规范。住房专项维修资金由市房产局主管，市财政局监管，存于市维修基金专户，专款专用。
四、加强督查指导，规范物业管理服务行为，促进行业管理水平整体提升
重点加强“五个方面”督查指导，以督查指导不断促进管理服务行为规范，以管理服务行为的不断规范促进物业行业管理良性发展，全区20家物管企业和项目管理单位，其中一级资质1家、二级资质3家，管理服务行为日趋规范。一是督查物业管理服务行为是否符合国务院、省、市政策规定。建立物管企业诚信经营调查评价工作机制，制订诚信经营调查表，建立诚信经营档案，对辖区各物管小区不定期实地走访，了解物管企业和项目管理单位的管理服务行为是否规范，尤其是有无《物业管理条例》中规定的若干禁止行为发生，并在每年各物管企业资质年检时出具诚信经营评价报告，报资质年检部门，形成强有力的监督制约。二是督查物管企业是否按照管理服务合同提供标准化管理服务。严格按照物业管理服务合同约定的服务标准实施督查，检查卫生保洁、门卫值班、安全巡逻、绿化道路维护、公共设施维修、车辆停放管理等服务内容是否履行了合同约定的服务标准，发现降低标准服务的，及时说服教育，责令整改。三是督查物业服务收费标准是否按资质等级和合同约定标准收取。按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》以及物管服务合同约定，认真查纠收费标准不公开、违规收费行为，确保收费公开透明。2006年，区房产局联合区物价局责令西善桥街道某物管公司退还了违规收取的房屋维修金；2007年，区房产局责令板桥街道某尚未领取资质的物管公司退还了收取业主的物管费，有效杜绝了物业服务乱收费现象。四是督查业主投诉查实违规管理服务行为的整改工作。对业主投诉，核实确因辖区内各物管企业的违规行为造成的，做到责令整改不退让，督查整改不放松，三年共接到群众来信来电投诉100多起，全部予以核实处理。五是指导各物业企业争创服务品牌。强化品牌服务意识宣传，指导各物管企业在有条件的物管小区（大厦）积极争创了一批省优、市优物管小区，如康盛花园、雨花供电大厦成功争创省优示范小区，青少年活动中心、翠岛花城、梅山、广厦成功争创市优物管小区。
五、加强检查协调，保障物业管理公共建筑和公共设施专项使用
针对物业管理公共建筑、公共设施时常被占用或破坏以及部分使用权存在争议的现实，区各有关职能部门主动理清政策界限，加强检查协调，在保障公共建筑、公共设施专项使用方面做了大量工作。一是加强了专项使用情况的检查协调。对各物管小区物业管理公共建筑的配套建设情况和移交使用情况开展检查，掌握实际情况，发现被开发建设单位挪用、占用或因使用权问题发生争议，及时找开发建设单位协调移交或界定使用权归属后移交，尽最大可能保障专项使用。二是认真查处公共设施破坏行为。要求物管企业做好公共设施的管理使用，发现破坏，及时报告，并要求相关部门及时制止已经造成侵害破坏的，做好善后查处。3年来，全区共查处公共设施侵权和破坏案例10余起。如：2005年7月德安花园小区内经营用房空调室外机占用小区共用绿化、餐饮垃圾污染小区环境案件；2006年2月，翠岛花城小区商业用房空调室外机噪音挠民案件；2006年7月翠岛花城南大门迁移案件；2006年9月阅城国际小区物业公司改绿地为停车场案件；2007年3月，阅城国际小区某业主装修擅拆承重墙案件。三是加强了旧小区公共设施的维护建设。2006年，借小区出新的有利契机，对能仁里一村、普德村132号、龙福小区内遭到破坏的公共道路、公用绿化、排污管道、窨井进行了全面维护建设，并新建了部分路灯、休闲广场、公示宣传栏、停车棚、公共围墙等部分公用设施，小区基础设施大为改观，为提升物业管理水平创造了有利条件。
六、做好制度创新，确保条例规定的各项职责都得到落实
结合我区实际，积极创新举措，采取了一系列针对性措施，更好地发挥行政管理职能，保障条例的深入贯彻实施。一是成立和发挥区物管行业联席会的桥梁纽带作用。在全区物管企业之间形成互相监督、资源共享、优势互补、公平竞争的良好氛围。2005年12月，我区成立了物管行业联席会，在政府与物管企业之间、物管企业相互之间架构起了沟通交流的桥梁。联席会成立以来，组织区内物管企业培训、交流、外出学习调研和参观考察多起，促进了物业管理服务水平的提升和各类物管矛盾的化解处理的居间调解作用。二是创新特殊性质物管小区管理机制。在区委的高度重视下，铁心桥街道、相关部门在景明佳园、春江新城纯经济适用房小区改革管理模式，创建了“2+4”的社区管理新模式（“2”即 “社区管委会、社区党组织”；“4”即“城管综合执法组、公安组、社区居委会、物业公司”），运行成效明显，构建了较为成熟合理的经济适用房小区长效管理机制。三是构建权力阳光运行机制，探索物管执法工作。2006年，认真梳理了物业管理行政执法事项、行政执法依据，今年，又完成了物业管理行政处罚自由裁量权标准、行政处罚工作流程和相关执法制度，初步构建起物业管理权力阳光运行机制。在此基础上，区房产局加紧与市行业主管部门探讨物业管理行政处罚的具体操作办法和可行性，拟选择1到2件案件尝试情况进行处罚，积累经验，推进行政管理力度的加大。
七、存在的主要问题和下一步改进措施
回顾三年多来物管工作，总体感到我区贯彻实施《物业管理条例》的总体情况是好的，取得了一定成绩。但与组织的要求和人民群众的期盼相比，但还存在较大的差距，还处在不断发展完善阶段，尚需不断探索加强物管力量和举措，及时化解深层次问题，树立新理念，寻找新方法，开辟新途径。
一是物业管理费标准偏低，收取不能足额，部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。由于物业管理收费标准本身偏低，加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因，常拒交物管费，收缴率普遍低下，导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务，不得不采取降低服务标准的方式，而物管企业是市场经营主体，自负盈亏，政府部门又不能用行政手段过多干预。
二是业主与物管企业之间矛盾突出，投诉多发。少数业主只要求服务，不履行应尽义务，加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。
三是业主委员会作用乏力。多数业主委员会成员是兼职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。
四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理。
解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。重点要做好以下几项工作：
１.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。进一步加强物管政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物管企业生存问题；另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。
2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机制，共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。
3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。
4.进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。同时，调研探索经济适用房小区和老旧小区、分散小区实施物业管理的有效模式，努力提升物业行业管理水平和扩大管理覆盖面。
5.进一步规范开发建设行为，提升硬件建设水平。规划设计部门要按照相关法规要求，在规划设计时，考虑物业管理用房、社区管理用房和社区配套服务用房等建设，要加强对开发建设过程中的监督，确保开发建设单位按照规划设计要求建设到位，保证质量，堵住规划建设中可能出现的不利于后续物业管理的漏洞。进一步争取计划，落实资金，加大房屋整治和小区出新力度，对全区范围内的老旧小区逐步出新改造，完善基础硬件配套设施，并落实小区长效管理措施。
以上汇报如有不妥之处，敬请各位领导批评指正。 | |
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