区人大常委会：
　　今年五月份，区人大常委会对我区贯彻执行《物业管理条例》（以下简称《条例》）情况进行了执法检查。通过一系列检查活动的开展，区人大认为，我区《条例》执行情况总体良好，物管行业日趋规范，管理服务水平不断提高。但由于历史遗留问题和现实中的不规范现象，加之物业管理涉及的利益主体较多等原因，造成《条例》在贯彻实施中还存在以下五方面问题，主要表现在：一是《条例》的宣传广度和深度还有待加强；二是政府监管体系和力量有待完善和加强；三是业主自我管理意识有待提高；四是开发商遗留问题较多；五是物管行业市场化程度不高。区人大执法检查审议意见书反映的问题客观公正，实在具体而全面，有针对性地指出了我区物业管理现阶段存在的主要问题和不足，为我们今后进一步提升区域物业管理水平指明了方向，现将贯彻区人大对《条例》审议意见的落实整改情况汇报如下：
　　一、 已整改落实情况
　　在区委、区政府的大力支持与正确领导下，我区物业管理工作一直以来都处于全市前列，多次被市房产局评为“物业管理工作先进单位”。针对6月份区人大审议意见书提出的问题与建议，区房产局上下高度重视，这一个多月来，在做好各项常规性业务工作的同时，重点开展了以下几方面工作：
　　1.及时安排布置，对标找差，认真研究制定整改措施。区房产局及时召集业务科室全体成员以及区物管行业联席会各成员单位负责人召开了问题分析会，对存在的问题进行了深刻的剖析反思，并结合我区实际，对区人大提出的建议进行了深入的可行性分析，综合各家意见，研究制定了具体操作办法，明确了时间节点和责任分工，出台了整改意见与实施方案，为全面整改做好了各项准备工作。
　　2.积极行动，狠抓物业管理专项检查。自6月份起，区房产局结合物管企业资质年检工作，联合区工商、物价等部门对全区19家物管企业、71个物业托管项目进行了专项检查。通过专项检查，进一步掌握了全区物管企业资质及从业人员的从业资格、托管区域公示、物管用房使用以及物管交接、收费、服务质量等各方面情况，并建立了电子台帐，加强了动态管理，大大提高了管理的科学化程度和专业化水平，为进一步规范物管企业行为，整顿市场秩序，提高我区物管行业管理服务水平打下了坚实的基础。
　　3.加强交流学习，组织一期外出参观考察活动。7月底，以物管行业联席会名义组织区物管行业联席会成员单位负责人及部分业务骨干赴大连、天津等地进行参观考察，认真学习外地物管行业先进管理经验与做法，进一步拓宽视野，取长补短，推动我区物管水平得到新的提升。
　　二、下一步整改计划与措施
　　（一）加强集中培训学习和广泛的宣传教育，努力营造良好的物管工作氛围
　　1.着力强化教育与培训。切实加大培训力度，针对性开展培训活动。一是组织一期规模较大的业务培训班。培训对象主要为区房产局业务科室工作人员、辖区各物管企业中层以上干部、业主委员会成员及物管企业骨干。培训内容包括物管相关政策法规以及业务知识、专业技能等。培训班以区物管行业联席会名义组织召集，相关经费由区房产局筹集安排。二是积极选派相关人员参加上级部门组织的各类物管学习培训活动，并采取送出去与请进来相结合的方法，不断拓展物管人员的培训面。三是积极引导物管企业开展内部培训。从具体工作人员开始，从最基层做起，不断提高物业从业人员的综合素质。
　　2.努力加大宣传力度。充分利用各类宣传载体，积极调动社会各届力量，下移服务重心，切实加大物管条例的宣传力度和宣传面。一是在印制的《房产服务指南》中增加物管条例的相关内容。二是购置和制作物管政策法规汇编，发放到社区（居委会）、业主委员会、物管企业，进一步覆盖基层宣传面。三是进一步开展物管政策进社区活动，业务指导到基层、投诉受理到现场。四是通过区有线电视、宣传栏、永久性标语，进行形象性直观性宣传。同时，组织老旧小区业主代表和物管企业代表到优秀物管小区参观，实行面对面宣传，开展贴近式服务，帮助广大业主提升自我管理水平，提高维权能力，树立接纳物管、追求菜单式物管享受以及自觉缴费意识，构建物管企业与业主之间和谐共处环境。
　　（二）充分发挥行政管理服务职能，加大监督指导以及矛盾调处力度
　　1.强化监督指导和协调服务作用，不断提高履职能力。主动承担责任，进一步加强对成立业主大会筹备组、召开业主大会、选举产生业主委员会、选聘物管企业和对物管企业的管理服务等工作的监督指导。根据《条例》规定，业主必须通过召开业主大会，选举产生业主委员会。下半年，我区将以权力阳光运行机制建设为抓手，在健全完善相关执法制度和工作流程的基础上，积极发挥自身作用，认真履行工作职责，坚持主动介入，全面实现服务重心下移，深入基层，深入各物管小区，提供全方位服务，分类指导各小区开展好业主大会筹备、业主委员会选举以及物管企业选聘等中心工作，帮助小区组建一支高素质、有信誉、依法行使职权的业委会队伍，选聘优质物管企业，使业主的利益能够得到切实保障和维护。同时，进一步规范物管企业的日常经营服务行为，认真做好“四个方面”的督查指导：督查物管企业的行为是否符合物管政策规定；督查物管企业是否按照管理服务合同提供标准化服务；督查物业服务收费是否规范；督查物管企业是否根据业主投诉进行整改等。引导业主委员会充分行使选择权、决定权以及合法维权，使物管企业时刻有生存压力、竞争动力，促使其想方设法提供优质服务。充分利用市房产局开展的物业管理诚信服务调查和将诚信服务情况与资质等级年检挂钩的平台，继续抓好今年市、区联动的物业管理专项检查工作，进一步加强与区工商、物价等部门的配合协作，充分行使好监督权和协调权，促使各物管企业自我约束、依法经营、规范经营，积极争创服务品牌，增强企业创优意识，提高企业管理服务水平。另外，进一步规范完善前期物业管理市场准入机制，加强审批监管，避免前期物管企业与开发商串通损害业主利益的情况发生，提高前期物业管理服务水平。
　　2.构建物管矛盾纠纷快速反应调处机制。加大对违规管理行为和投诉的查处力度，主动介入物管纠纷矛盾的调处，积极争取相关部门和各街道、社区的配合。继续发挥局主要领导亲自抓、分管领导直接抓、相关科室人员具体抓的优良做法，积极发挥街道、派出所、社区等单位情况清楚、人员熟悉的优势，畅通群众诉求渠道，通过发放群众意见调查表、公布投诉举报电话、张贴告示等方式，认真做好所有信访案件的调处工作，确保事事有着落，件件有回音。同时，经常深入小区与业主交流和物管企业沟通，增强矛盾发现的超前性，根据已发生问题的普遍性和个别性特征拿出解决矛盾的具体方案，提高破解难题能力，努力构建以事前预防为主、事中控制和事后补救为辅的物管矛盾快速反应调处机制。
　　3.继续加大旧住宅小区的房屋整治和小区出新力度。以整治出新工作为抓手，向市房产局积极争取出新、整治项目规模，加大对老旧小区、分散小区以及非封闭小区的硬件建设力度，解决这些小区基础设施薄弱的难题，落实长效管理措施，提高管理覆盖面。总结近几年整治出新工作取得的成果与经验，多渠道筹集出新资金，有步骤、分阶段地对辖区范围内的老旧小区和破旧房屋进行出新整治，进一步完善社区和物管用房，完善小区配套设施，落实物业管理或社区管理的长效措施，逐步实现旧住宅小区的物业化管理。另外，还要积极与商品房小区开发商、产权单位进行接触沟通，督促其完善小区配套设施，消除群众不满情绪。
　　（三）加强工作创新，全方位提升各小区管理服务水平
　　1.完善物业管理融入社区建设和管理的工作机制。充分利用和谐社区创建的有利契机，积极开展系列创建宣传活动，不断加强对业主和业主委员会的教育与引导，提高业主素质，增强其接纳物管、合法维权、自觉缴费意识；加强居委会和业委会的建设，构建业主与物管企业之间沟通交流的桥梁，达到整合社区资源，实现物业管理与社区建设和谐发展的目的；积极发挥社区党组织、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用，创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢；积极推广铁心桥景明佳园、春江新城等经济适用房小区“2+4”的社区管理新模式（“2”即 “社区管委会、社区党组织”；“4”即“城管综合执法组、公安组、社区居委会、物业公司”），探索部分低收入群体居住小区长效管理的新方法。
　　2.充分发挥行业联席会的桥梁纽带作用，促进物管企业之间相互取长补短，互通有无，不断提高管理服务水平。进一步健全完善区物管行业联席会工作机制，充分利用联席会平台落实一些行政职能无法触及、主要依靠行业自律推进的管理措施，弥补政策法规的空缺，起到政府管理的补充作用，促进物管企业之间自我管理、自我提高。一是加强行业联席会自身建设，完善工作机制。帮助行业联席会健全完善工作机制，制定出适合本地的物管行业行为规则，推动行业共同遵守，公开公平竞争，诚信经营，共同发展。二是引导行业联席会积极开展工作，履行好职责。利用行业联席会这个桥梁和纽带加强政策宣传，促进会员单位依法经营、规范经营、诚信经营，树立服务意识、市场意识、品牌意识和业主至上意识。以“相互观摩、经验交流、共同培训、外出学习调研”等形式，组织会员单位拓展思路，取长补短，共同提高。协助政府管理部门做好督促检查工作，并参与对各物管企业管理质量和服务业绩进行定期、不定期的评定。
　　以上整改情况特此报告，如有不妥之处，敬请批评指正。

 雨花台区政府
2007年7月27日